| Un tema,sicuramente centrale,per quanto riguarda le politiche per una città migliore è costituito dal costo degli alloggi,sia in vendita sia in affitto. Spesso i giornali locali denunciano che il costo degli alloggi a Cesena è il più caro fra i comuni romagnoli ed in particolare di Forlì e Ravenna.
I servizi giornalistici sono supportati da interviste ad operatori immobiliari che confermano tale affermazione,con esempi e statistiche personali ,diventando in qualche modo testimoni privilegiati. A memoria mi viene da dire che in passato la spiegazione e la conclusione è sempre stata quella per cui a Cesena vi sono poche aree edificabili e quindi manca un mercato che nell’incontro fra domanda ed offerta,quando la seconda supera la prima, si verifica il calmieramento (sic) dei prezzi.
La seconda ragione,più credibile,consiste nell’individuazione del travaso del reddito prodotto in agricoltura al settore immobiliare. Il mattone è sempre stato un buon bene rifugio ,recentemente rilanciato dalla presenza dell’università e degli studenti fuori sede.
La richiesta ,sempre presente,in alcune annate agrarie eccezionali è quantificabile in 400-500 alloggi all’anno, normalmente penso si possa parlare di 200-250.
Queste ragioni,la prima in particolare,sono state recepite dalla Pubblica Amministrazione che in occasione della redazione del nuovo Piano Regolatore Generale ha inserito numerose aree edificabili su richiesta dei privati,giungendo a un dimensionamento teorico in termini di abitanti superiore a quello del PRG del 1969.
In molti casi ,perdendo le linee di sviluppo e di disegno del piano originario,si sono aggiunte aree con espansione a “macchia d’olio”;con frazioni reinventate per giustificare nuove aree edificabili(Torre del moro ,Tipano). Queste scelte,che non giovano certo all’ambiente agricolo e naturale,sono state motivate dalla necessità di dare risposte al fabbisogno abitativo e produttivo e per fare in modo che con il metodo della perequazione si potessero dare concrete risposte ed immettere nel mercato aree a basso costo per realizzare edilizia convenzionata.
Non dispongo di dati recenti ma credo che attualmente siamo molto al di sotto delle percentuali che negli anni 80 e 90 portavano l’edilizia convenzionata nelle lottizzazioni private e quella agevolata e sovvenzionata nei PEEP a livello di percentuali del 40-50 per cento sull’intera attività edilizia .
In quegli anni l’attività della P.A. determinava, con la partecipazione ai meccanismi di mercato,e la predisposizione di aree progettate e realizzate direttamente, quindi cedute a cittadini singoli, cooperative ,imprese un motivo di freno e moderazione dei prezzi in generale.
Nel recente passato,l’incidenza dell’area nei nuovi insediamenti,rispetto al valore di cessione degli immobili,era compresa fra il 5 e il 20 per cento ( (Legge Bucalossi) .
Questo significava che nel costo degli alloggi nuovi,che mediamente nel 1995 era di due milioni di lire al metro quadro,il terreno incideva per 100-400 mila lire.
Sono molti i cesenati che fino a 10-12 anni fa con mezzo miliardo di lire si sono costruiti la villetta con tipologia uni-bifamiliare.
Oggi a Cesena con 250.000 euro si compera un bilocale con servizi in una struttura condominiale .
Che cosa è accaduto negli ultimi 10-15 anni da fare lievitare,in modo così evidente,i prezzi in edilizia soprattutto abitativa ?.Il costo dei materiali ha registrato aumenti non molto dissimili dall’andamento dell’indice ISTAT relativo al costo della vita. Analogo discorso si deve fare per la mano d’opera che in alcuni casi ,per effetto della nuova struttura dell’impresa edile (appalti separati,cottimisti e artigiani finti operai,etc) è diminuita per incidenza sui costi. La vera novità è che nel prezzo di vendita di un alloggio ,che varia dai 2500-3000 euro al metro quadrato ,l’incidenza del terreno ancora prima di essere urbanizzato,è sempre vicina al 50 per cento. Questo significa che la rendita fondiaria la fa da padrona ed il mercato delle aree edificabili ,nonostante la immissione delle nuove offerte,non svolge quella funzione che alcuni vi assegnano (o che speravano).
Forse le aree sono in mano a pochi operatori che le immettono nel mercato gradualmente ?
C’è una regia per cui il mercato ha dei prezzi sempre in ascesa e mai in calo ?Nello specifico non so rispondere ma mi piace ricordare un liberale vero,Luigi Einaudi quando nelle lezioni di politica sociale afferma:”Il mercato soddisfa le domande,non i bisogni”. Per questi ultimi ci dovrebbe pensare una seria politica urbanistica. |
