Siamo nel 2000 quando il Comune di Cesena, con l’adozione del nuovo Piano Regolatore Generale, introduce la ormai nota perequazione urbanistica, ciò avviene tramite una norma meglio conosciuta come “cessione al Comune dello 0,1 mq/mq” che nel 2003 viene definitivamente approvata.
La norma diventa immediatamente oggetto di forte contestazione, soprattutto da parte di tecnici e associazioni, che la ritengono di difficile applicazione in particolare nei Piani Urbanistici relativi ad Aree di Trasformazione Polifunzionali.
A quel tempo più o meno tutti ritenevano che bisognasse coniugare due esigenze : da un lato andavano superati i “vecchi PIPP”(Piani di Insediamenti Produttivi Pubblici) che dal 1985 al 2000 avevano caratterizzato lo sviluppo di Cesena, dall’altro andava consentito anche l’intervento privato garantendo comunque uno spazio a politiche insediative di interesse pubblico, soprattutto allo scopo di contenere il costo delle aree.
La perequazione, peraltro appena introdotta dalla Regione con la Legge 20/2000, pareva offrire la risposta migliore alle necessità del momento, poiché definiva il rapporto pubblico-privato in modo preciso e trasparente.
Oggi, dopo alcuni anni, c’è da chiedersi : è sbagliato il concetto urbanistico di perequazione o sono da rivedere i suoi metodi applicativi ???
In sostanza la “regola” attualmente in vigore prevede che in ogni comparto produttivo che il privato realizza, venga riservata e ceduta al Comune una quota pari al 25% dell’area, che successivamente dovrà essere assegnata con bando pubblico, a prezzo convenzionato, ad eventuali altre aziende che ne facciano richiesta.
Tale previsione si attua attraverso tre possibili opzioni:
– cessione dell’area “nuda” a prezzo convenzionato
– cessione dell’area “edificata” a prezzo convenzionato
– assegnazione diretta dell’area “nuda o edificata” al medesimo soggetto attuatore, previa deroga, eccezionale, del Consiglio Comunale, a prezzo e uso convenzionati.
Ad ormai sei anni di distanza, la regola si è rivelata abbastanza efficace per gli insediamenti di tipo residenziale, ma non ha dato i frutti sperati per i comparti artigianali/produttivi.
Non è un segreto che anche alla nuova amministrazione sia stata rappresentata l’assoluta necessità di modificare l’ impianto normativo vigente, ma del resto è risaputo che nel programma elettorale del Sindaco Paolo Lucchi vi sia chiara traccia dell’intenzione di rendere più semplice e anche più efficace la modalità attuativa della perequazione nelle aree produttive. Non è quindi in discussione la perequazione come modello di pianificazione urbanistica, poiché ove meglio utilizzata si sta rivelando un modo di garantire politiche di interesse pubblico molto utile ed efficace, ma tutto o quasi dipende dalla sua “realistica” applicazione.
Del resto dovrebbe essere ovvio ed evidente che se parte delle politiche pubbliche vanno realizzate con il concorso del privato, non è interesse di nessuno ostacolare o limitare gli interventi privati che questo Piano Regolatore prevede.
Proviamo a chiederci:
– se in un piano urbanistico è prevista”a carico del privato”una rotonda, la Città ha o non ha interesse che quel piano si attui ???
– se in un piano urbanistico è prevista”a carico del privato” la realizzazione di un grande parcheggio pubblico, la Città ha o non ha interesse che quel piano si attui ???
– se in un piano urbanistico è prevista”a carico del privato” la cessione di un’area per ampliare una scuola o un asilo, la Città ha o non ha interesse che quel piano si attui ???
Appare quindi evidente che le previsioni del PRG, soprattutto se comprendono la realizzazione di opere di interesse pubblico, non possono essere rallentate o vanificate da norme che non danno prospettive alle imprese, e di conseguenza garanzie al Comune.
Del resto se dal 2003 ad oggi sono partite solo sei aree sulle oltre trenta previste, non è realistico attribuire alla crisi del momento l’unico motivo di un dinamismo così lento.
Inoltre, stante la carenza di aree “cedute” al Comune non è stato ancora predisposto alcun bando, pertanto il primo che sarà pubblicato fra qualche settimana offrirà di certo elementi utili per dare un giudizio più completo sulla necessità di adeguare o meno gli strumenti urbanistici vigenti.
Per queste ragioni la nuova amministrazione è al lavoro per modificare le norme che regolano le modalità attrattive delle Aree di Trasformazione Polifunzionale.
All’interno della preannunciata “Variante al Produttivo” che sarà adottata entro l’anno, dovranno essere riviste e semplificate le modalità di cessione al Comune, ma soprattutto andranno estese le possibilità di assegnazione diretta ai medesimi soggetti che propongono l’insediamento.
In sostanza l’ipotesi di “mantenere le aree da parte del soggetto attuatore” non deve essere più una eccezione ma diventare una possibilità reale e facilmente praticabile.
Ovviamente, in questo caso, al privato sarà richiesta una “prestazione compensativa” a favore del Comune, in alternativa alla cessione dell’area.
Fra le opzioni possibili non va esclusa a priori neanche una sorta di monetizzazione, a condizione che le risorse abbiano un vincolo di destinazione controllato, finalizzato a realizzare a basso costo aree produttive sulle quali attuare politiche insediative di interesse pubblico.
Andrà anche fatta una distinzione fra i grandi e i piccoli comparti polifunzionali, poiché è noto che in aree di modeste dimensioni la perequazione risulta spesso realmente inapplicabile, come del resto sarebbe velleitario ogni intervento pubblico su aree marginali.
Questi, in estrema sintesi, sono i concetti sui quali si dovrà aprire un confronto ampio e sereno, allo scopo di adeguare gli strumenti urbanistici alle esigenze delle imprese e nell’interesse dell’intera comunità cesenate.
Confidiamo nella collaborazione delle forze politiche e sociali della città, assicurando la massima considerazione delle proposte e dei contributi che dovessero pervenire.