di Orazio Moretti

Il futuro urbanistico del territorio comunque la si voglia mettere, anche a Cesena, come in tutte le altre città, con la crisi edilizia, è già oggi diverso dal passato. Semmai il tema è capire, se e quando, ce ne vogliamo accorgere. Se facciamo i conti con la realtà, quella vera degli ultimi 3 anni, è evidente che costruire non è più un mix fra, la rendita immobiliare e l’esigenza di un alloggio o di un capannone. Già oggi, si costruisce “solo” ciò che serve, e la rendita immobiliare spesso è diventato un “debito”. Questo è un fatto percepito da tutti, e tutti, addetti ai lavori e non, invocano un cambiamento. Vedo però ancora un’ombra su questa richiesta di cambiamento, poiché c’è chi lo chiede con convinzione, ma c’è ancora chi lo chiede sperando che non sia necessario, o che non lo riguardi! Guardiamo allora le cause della crisi, e come poter dare corso alla ripresa del settore edilizio. Come accade anche in altri settori, le crisi sono fondamentalmente determinate da due elementi, che sono la quantità della domanda, e il rapporto tipologia/prezzo dell’offerta. Quello che nel settore immobiliare è stato spesso trascurato, è anzitutto la quantità della domanda. Se a Cesena come in quasi tutta la nostra regione, l’80% delle famiglie hanno una casa in proprietà, non si può pensare che la domanda di nuove abitazioni sia infinita. Nel secondo caso, ovvero quello riguardante le tipologie di alloggi e il loro costo, bisogna uscire dalla sola lettura numerica e percentuale, e occorre comprendere la “natura” di quei numeri. Altrimenti non si spiegherebbe, come mai negli ultimi 10 anni, vengono assorbiti dal mercato immobiliare meno alloggi, di quanto non sia la crescita di nuovi nuclei famigliari. In sostanza le nuove famiglie, crescono quasi il doppio rispetto agli alloggi costruiti. Questi numeri, che farebbero pensare alla necessità di alloggi, in realtà dimostrano che il tipo di offerta sul mercato, non corrisponde più alla domanda, nè per tipologia, nè per costo. Infine, va considerato un altro elemento inedito, ovvero che negli ultimi 10 anni, Cesena passa da 3.500 a 2.500 alloggi vuoti, ovvero dal 9% al 5%, a dimostrazione che circa 1.000 alloggi comprati per investimento, sono “ritornati” sul mercato e sono stati rivenduti o affittati. Ora mi pare evidente che occorre cambiare rotta, e costruire “ciò che serve” alle nuove esigenze del mercato, rivedendo la quantità, le tipologie, e i costi. Dobbiamo porre attenzione alle possibilità che vi possono essere, per avere soluzioni più corrispondenti a queste nuove esigenze. Anzitutto metabolizzare il cambiamento e avere il coraggio di riorganizzarsi. Questo vale per tutti, per il privato e per il pubblico, quindi anche per il Comune, soprattutto nel proporre una “nuova” Pianificazione Urbanistica, anch’essa adeguata alle nuove esigenze. Occorre quindi voltare radicalmente pagina, ma non per ripudiare il passato, o attribuire colpe. Del resto i Piani Regolatori, dal Piemonte alla Sicilia, negli ultimi 40 anni si sono basati quasi esclusivamente sulla “crescita”, e anche il PRG 2000 oggi vigente, ha quell’impronta urbanistica. Che però quelle previsioni fossero “esagerate” forse allora non si poteva intuire, ma oggi sono sotto gli occhi di tutti e non si può restare inermi, anche perché, se in più di 10 anni ha sviluppato appena “un terzo” delle sue previsioni, qualche ragione ci sarà! E quando in una azienda, come in una famiglia, ci si rende conto che le previsioni, per l’azienda o per la famiglia, sono sbagliate, si devono“cambiare” con un nuovo Piano Urbanistico. Racconto un fatto. Un cittadino, alcuni mesi fa, mi ha chiest perché occorre un nuovo PRG, al quale aggiungere altre aree edificabili, se quello del 2000 ne ha ancora oltre il 60% di non realizzate? Ho risposto che nel nuovo Piano non saranno aggiunte aree, e che anzi ne saranno tolte alcune dal PRG 2000, visto che non sono partite quando l’edilizia “tirava”, figuriamoci con questa crisi. Quel cittadino mi ha salutato dicend non credo che abbiate il coraggio di farlo, anche se in effetti sarebbe l’unico modo per “mantenere” Cesena una città vivibile. Dopo una settimana, è ritornato da me, col figlio quarantenne, e mi ha chiest ma se ci saranno meno aree edificabili, dove lavoreranno le nostre imprese artigianali e edili, già da tempo in crisi? Ho risposto che a Cesena, ci sono oltre la metà degli edifici costruiti senza alcun criterio antisismico e senza alcun accorgimento per risparmiare energia, pertanto “rigenerando” pezzi di città esistente, demolendo e ricostruendo, molte imprese edili ed artigiane continueranno ad avere lavoro. Se ne sono andati, entrambi in silenzio, ma la settimana dopo sono tornati, insieme ad un bambino di 9 anni, che anziché farmi domande mi ha dett so che state pensando al mio futuro, Grazie! Lo scorso Maggio, all’iniziativa Carta Bianca dell’Urbanistica, è stato presentato il Documento Strategico, con indicati dieci punti che rappresentano gli indirizzi del nuovo Piano Strutturale (PSC). Per evidenti ragioni di spazio, non si possono illustrare tutti, ma colgo l’occasione per citarne quattro fondamentali : consumo zero di nuovo territorio; nuove case a costi sostenibili; rigenerare Cesena (risanamento energetico e sismico); garantire lo sviluppo delle aziende e del lavoro. Sul tema della casa e dei suoi costi basta citare alcuni dati oggettivi, ovvero che il numero delle famiglie, cresce annualmente il doppio rispetto agli alloggi che arrivano sul mercato immobiliare. Se la domanda è più alta dell’offerta, significa che l’offerta non è quella giusta, e forse costa troppo. Inoltre va considerato che le famiglie in cerca di alloggio, hanno ridotto la loro capacità di spesa, ed è divento sempre più difficile l’accesso al credito. Se aggiungiamo che è in crescita il numero degli sfratti, e quello della domanda di alloggi popolari, appare evidente che il problema della casa, anche a Cesena torna ad essere una emergenza.
Sul tema della rigenerazione urbana, mi pare che la scelta più che strategica sia di buon senso. Tutti sappiamo che la metà dei nostri edifici, costruiti prima degli anni ottanta, sono dei colabrodo sul piano energetico, e non danno la minima sicurezza, nel caso di un evento sismico. L’idea di assistere alla “migrazione” dei residenti da quegli edifici, verso le nuove lottizzazioni di periferia, con il conseguente abbandono dei vecchi fabbricati, penso ci debba preoccupare. Se proviamo ad immaginare come sarebbero alcuni comparti di Cesena fra venti anni, comprendiamo che il rischio è quello di vedere case pericolanti, in stato di abbandono, o occupate arbitrariamente. Non è forse invece il caso di favorire la ricostruzione delle case esistenti, mantenendo una città compatta, popolata, e decorosa, magari incentivando con premi urbanistici chi recupera gli edifici? Ovviamente il Nuovo Piano non dovrà puntare solo sulla rigenerazione e sul recupero dell’esistente, ma non potrà nemmeno continuare con la dilatazione costante e continua della città. Non consumare suolo, da qualche anno è una filosofia condivisa dai più, ma prima o poi sarà legge dello Stato e delle Regioni, e quindi non più un metodo emergente, bensì un obbligo o quasi. Comunque sia, consumare meno, è fondamentale nella nostra strategia urbanistica, e senza questo obiettivo, sarebbero vanificati anche gli altri nove punti strategici del Nuovo Piano Strutturale. Se vogliamo dare in tempi utili, “risposte nuove alle nuove esigenze”, abbiamo due strade. La strada tradizionale, praticata da oltre cinquant’anni, a Cesena come ovunque, ovvero “aggiungere” nuove aree edificabili, ogni volta che si fa un nuovo Piano Regolatore. Oppure una strada più innovativa, che alcuni Comuni hanno iniziato a percorrere, ovvero i Piani Strutturali a consumo zero di nuovo suolo, concentrando l’attenzione sulla modifica della città già costruita, e confermando le lottizzazioni non attuate ma previste nei Piani Regolatori precedenti. A Cesena questo sarebbe già un passo avanti rispetto al passato, ma non basterebbe a dare risposta alle esigenze che già abbiamo, e che potremmo avere nei prossimi anni. Per “coniugare” gli obiettivi apparentemente inconciliabili di riduzione del suolo e di risposta alle nuove richieste, c’è solo un modo : rivedere le previsioni del PRG 2000 oggi vigente. Con la Variante di Salvaguardia, infatti, tutte le Aree di Trasformazione Residenziali e Produttive, pur previste dal PRG, ma non ancora attuate, vengono stralciate e rimesse in discussione. La novità sta nel fatto che, contrariamente a quello che si è fatto in passato, non c’è l’automatismo secondo il quale ogni previsione del vecchio Piano Regolatore, è confermata anche nel nuovo. Se al ragionamento aggiungiamo i numeri, forse il concetto può risultare più chiaro. Le previsioni del vigente PRG 2000, sono state realizzate per un terzo, e la sua capacità edificatoria residua è di altri 80.000 mq. di nuovi appartamenti, e di altri 430.000 mq. di nuovi capannoni, per un consumo di suolo, oggi ancora agricolo, pari a circa 1.700.000 mq. E allora tre domande ce le dobbiamo fare. Se in più di 10 anni, dal 2003 ad oggi, tutta questa potenzialità edificatoria non ha trovato mercato, come potrà trovarlo in questa fase di crisi immobiliare? Siamo certi che i cittadini vogliono vivere in una città, che potrebbe subire una tale trasformazione, con tutto quello che ciò comporterebbe in termini di qualità della vita? Non è arrivato il momento, di ammettere che le previsioni del vigente PRG 2000 erano abbondanti, se non esagerate, e peraltro non corrispondono più alle nostre attuali e future esigenze? La nostra risposta è chiara : occorre rivedere quelle previsioni, e ridurle. Per le aziende che vogliono investire, e per uscire positivamente dall’impasse attuale è funzionale la scelta di fare la Variante di Salvaguardia, prima del Nuovo PSC. Senza il “recupero” almeno di una parte della potenzialità edificatoria inespressa dal PRG 2000, non sarebbe possibile dare alcuna risposta alle imprese che vogliono svilupparsi e ampliarsi. Quel che giustamente è accaduto a Cesena per favorire l’insediamento di Technogym, Amadori, Orogel, Trevi, e altri, deve diventare una consuetudine, non un fatto eccezionale. I due accordi sottoscritti con privati, la Jolly Service e la Gobbi Frutta, che prevede la possibilità per entrambe le aziende di concentrare sulle loro rispettive aree, le loro attività che attualmente sono divise in tre o quattro capannoni lontani fra loro, sono propedeutici a consolidare questa nuova modalità. Peraltro, si tratta di una modalità, che offre maggiori garanzie di “reale” necessità dell’impresa. Infatti, mentre una “normale” previsione di PRG lascia poi al privato un tempo infinito per fare o meno lo sviluppo dell’azienda, la modalità dell’ “accordo” prevede che, se entro cinque anni l’azienda non realizza l’intervento, la Variante urbanistica decade. Infine, è evidente, che questa nuova impostazione da maggiori garanzie sia per il mantenimento dell’occupazione, sia per sviluppare nuovi posti di lavoro. Nelle ultime settimane, si sono levate un paio di voci, che hanno contestato gli accordi. Sono rimasto sorpreso, anche perché in questi cinque anni, la richiesta di associazioni e di imprese, di andare in questa direzione, è stata largamente la più gettonata, pertanto vorremmo continuare a dare risposte alle aziende anche mediante questa nuova modalità. Come tutti sappiamo la crisi dipende da molti altri fattori, ma tenendoci gli strumenti urbanistici concepiti 15 anni fa, senza cambiare nulla, non daremo alcuno impulso all’edilizia, e saremmo gli ultimi a salire sul treno della ripresa.