di Francesco Macori*

Quando Denis Ugolini mi interpellò per conoscere la mia visione di imprenditore nel settore delle costruzioni, edilizia ed immobiliare, in particolare su quali fossero le criticità che incontro lavorando in questo ambito, ed i miei suggerimenti per superarle, ho riletto il contributo dato nello scorso numero da Walter Sacchetti (noto imprenditore e costruttore) sullo stesso argomento e ho pensato a cosa potessi aggiungere.

Tutto ciò che vive ogni giorno chi fa questo mestiere, viene reso perfettamente in quell?articolo: le difficoltà, le titubanze, lo sconforto e l?impotenza che proviamo nel vedere scorrere troppo tempo per l?approvazione di concessioni e piani particolareggiati vengono trasmessi con giusta e anche moderata rassegnazione. Così come, a mio avviso, sono bene individuate le possibili aree di miglioramento e i suggerimenti che dagli operatori del settore possono arrivare agli attori interessati a questo processo.

Credo che più che affrontare la questione dal punto di vista tecnico (norme di P.R.G. ecc…), come mi ero prefisso di fare, sia più importante in questo momento storico dare spazio ad una riflessione sui cambiamenti in atto: specie in questo ultimo anno è cambiato il mondo intorno a noi, si sono modificati gli equilibri, sono cambiate regole e regolatori, ed anche le percezioni nei confronti di questo settore sia degli imprenditori che delle banche. Ma soprattutto dall?altro lato è diminuita la capacità di acquisto dei clienti finali, dei giovani, delle famiglie e privati che questi appartamenti/negozi/uffici li dovrebbero acquistare.

Se in un anno è cambiato il mondo intorno a noi allora forse dovremmo riconsiderare le regole che sono state scritte nel P.R.G.  2000 e che si inserivano in una situazione economica e sociale molto diversa. Regole fatte per durare almeno quindici anni – tempo che passò dal P.R.G ?85 al P.R.G 2000 ? un periodo che, se prima coincideva con il tempo di evoluzione in un settore ciclico come quello dell?edilizia, risulta essere troppo lungo oggi, in cui dobbiamo seguire dinamiche di evoluzione più veloci e globali.

Sul nostro territorio le Province, i Comuni e gli Enti Locali hanno la facoltà e la responsabilità di incidere in maniera significativa su questi strumenti, mi auguro coscienti di quanto questi ultimi influiscano in modo rilevante non solo sull?economia del territorio, ma su tutta la comunità.

Occorre pensare  nuovi modelli che valutino l?impatto sociale e non solo economico del nostro settore.

Sgombriamo il campo di chi pensa a chi opera nell?edilizia come a speculatori immobiliari che ricavano profitti a discapito di chi necessita di una nuova casa o di un immobile; qui si parla di imprese di costruzioni che ogni giorno danno lavoro ad artigiani, società di servizi, tecnici, e si rivolgono a famiglie, giovani e anziani. Insomma  un mondo che lavora per realizzare  il sogno di una propria casa.

In questi anni la crescita del mercato immobiliare, a fronte di una forte domanda, ha provocato la crescita non solo del prezzo degli immobili, ma di conseguenza anche un aumento del costo dei terreni, della manodopera, delle materie prime e dei servizi fino ad arrivare ad una spesa insostenibile per lo stipendio medio di un lavoratore dipendente che desideri acquistare una casa, nonostante mutui a tassi di interesse molto bassi.

A questo punto velocizzare i tempi di esecuzione, di concessioni e di piani particolareggiati non è più sufficiente per andare incontro ad una richiesta che non viene più soddisfatta da nessuna delle due parti interessate (né da chi compra e né da chi vende). Bisogna inventare strumenti diversi, nuovi, più efficaci.

Una proposta può essere quella di superare le limitazioni che questo PRG applica sulla maggior parte delle aree ad esempio per l?indice di edificabilità. Si potrebbe aumentare tale indice anche su piani particolareggiati già definiti per diminuire l?incidenza del costo del terreno sul prezzo al mq degli appartamenti. Non a discapito del verde rispetto alla cementificazione ma ad esempio elevando l?altezza dei fabbricati concessa. Ad esempio se oggi mi servono 100 mq di terreno fondiario per costruire 15 mq di superficie utile lorda (quindi costruisco 15 mq di ?cemento?) raddoppiando questo indice e quindi costruendo 30 mq di edificio, posso mantenere i 15 mq di occupazione del verde elevando i 15 aggiuntivi al primo piano. In questo modo, inoltre, si andrebbe incontro al concetto di ?Città Alta? espresso nel nuovo quartiere ?Novello?.

Un?altra ipotesi potrebbe essere quella di incentivare in maniera sostanziale nuove tecnologie di costruzione che possano avere tempi di realizzazione più breve e quindi costi ridotti.

Un elemento importante per velocizzare e snellire i tempi di progettazione ed esecuzione dei progetti potrebbe essere inoltre identificare regole uniche di PRG per la stessa Provincia. Una cosa veramente banale e a ?costo zero?.

Questo significherebbe, ad esempio per Forlì/Cesena, uniformare le regole dei 30 comuni che, attualmente, adottano 30 PRG diversi.

Ciò comporterebbe un grande risparmio dei tempi di studio da parte dei tecnici, una più uniforme distribuzione dei prezzi dei terreni, una migliore efficacia delle norme stesse e quindi una maggior chiarezza e trasparenza per i clienti finali.

Su questa linea di pensiero si potrebbero trovare altri elementi di confronto e di miglioramento, ma a mio avviso è più utile e necessario un approccio nuovo con cui regolamentare questo settore.  Sarebbe interessante confrontarsi anche con le Pubbliche Amministrazioni sulla possibilità di riscrivere insieme nuove modalità, ripartire da queste senza dover modificare e migliorare quelle precostituite.

Pertanto auspico che questa nuova generazione di amministratori ed imprenditori possa comprendere la necessità di rompere schemi e modalità vecchie ed inadeguate, in cui tentativi di miglioramento andrebbero ad incastrarsi in ingranaggi complessi senza giungere ad un risultato positivo.

*Presidente Gruppo Giovani Imprenditori Confartigianato Forlì-Cesena